港府十四招穩樓市對樓價影響輕微

　　
　　相信這個週末茶餘飯後的話題必定離不開本港樓市，因為政府週五再使出港產樓市調控措施，一共十四招，涵蓋包括增加供應量、限制按揭貸款、增加炒樓成本等多個範疇。不過與社會上大部份人士一樣，筆者對相關政策的成效抱懷疑態度，料幾年之後好快便會不了了之。九十年代初也有相似措施，但最後到了97年還不是全城瘋狂，港府重施故技，不知能堅持多少個年頭。

　　一手樓花禁「摸貨」只限個人名義投資者，但炒家一向都習慣以公司名義來買賣，透過以轉讓公司股權來轉售物業，更可節省印花稅等開支，以2000萬元或以上豪宅為例，印花稅高達4.25%，相比起公司轉手印花稅只需0.1%，簡直差天共地。雖然當局正研究填補此漏洞，包括追收利得稅等，不過筆者覺得執行上有困難，因為炒家熟悉法律，見招拆招根本沒難度，若果太過嚴緊又會損害香港作為自由市場的地位。另外，地政總署把因取消交易而殺訂金額由以往的5%上調至一成，不過天匯事件引起公眾關注撻訂問題，當中亦看以看到發展商在這方面有絕對自主權，如果發展商跟買家有祕密協議私下回佣，或者發展商怕得罪客人為由，「大方」地不追收差價，其實政府也是措手無策。

　　唯一較可取的是金管局收緊1,200萬元或以上物業及非自住物業的按揭成數至六成，更將借款人的供款與入息比率上限劃一為50%，更要求銀行為申請人承受利率回升2厘壓力測試下，供款與入息比率不可超越60%。這個措施令炒家槓桿比率大減，交易成本增加，不過這對「荷槍實彈」的大陸客來說影響不大，近日更有內地客揚言「儲足彈藥」，積極等待市況回軟「執平貨」。現時市場上有多達三成的成交是來自內地炒家，因為本港成交活躍有價有市，國內打壓下自然轉戰香江，所以當局有必要收緊外地人買賣樓房的限制。

　　在增加土地供應方面，運輸及房屋局促港鐵加快推出南昌站項目，並拓展啟德項目，增加勾地表供應，協助市區重建等。不過筆者認為短期內仍阻不了樓價升值壓力，因供應斷層已形成，興建到落成需要四年時間，可謂遠水不能救近火，而且發展商近年將很多中小住宅都包裝成所謂豪宅，這風氣改不了，市民要買樓自然難上加難。啟德項目更有臨海優勢，地理上有條件打造成超級豪宅，對土瓜環、九龍城一帶有提振作用。小市民要置業，唯有「一路向北」，不過新界北區樓價已追落後，新推出的YOHO Midtown呎價更達5000元水平，帶旺北區樓市。有很多小業主更已賣樓並轉為租樓，以博賺取幾十萬的差價。筆者認這是愚蠢的做法，因為現時近乎零息，拿着一百幾十萬在手也做不了什麼，不能補貼租樓開支，月租六千，一年租金差不多都要十萬左右，很容易便租了一年又一年，樓價居高不下，算盤自然打不響。

　　對於80後對置業困難的申訴，筆者則有小小意見。樓房始終是私人資產，不能夠動輒要政府施捨提供支助，這想法有點不切實際，並欠缺一點骨氣。因為私人物業某程度上代表了一個人的成就，要經過長時間打拚，努力工作才能達到置業目標，這一切不是理所當然的，希望各位年青人要自己爭氣一點。如負擔不起私人樓，大可以輪候居屋或者公屋，或者搬去偏遠的地區。想入主私人樓就先要讀好書，努力工作，學好投資理財，而不是浪費時間和金錢沉迷在電子遊戲，動畫及漫畫，甚至乎o靚模寫真之上，幾年後再發覺自己一事無成又向政府抱怨，社會沒有人會可憐他們的。